主页 > 产品展示 > >> ag九游会j9蓝光发展陷“卖身”风波2100亿债务压顶

  今年以来,蓝光发展出售物业自救、撤出上海总部传闻、大幅裁员等负面消息频出,背后是其下滑的业绩和高企的债务。

  近日,市场传闻融创继收购彰泰后,目前在洽谈一家城投公司和一家50强房企的收并购,传言称该房企是蓝光发展(600466.SH)。4月22日,蓝光发展辟谣称:近期一些自媒体有关公司股权合作的描述严重夸大、不实。公司股权合作主要是项目层面合作,也是行业普遍现象。

  受此消息影响,4月22日早盘蓝光发展盘中直线拉升并触及涨停,随后股价震荡回落,成交量明显放大,收盘报4.21元,涨幅为3.69%。

  同时,蓝光发展表示公司经营情况正常,今年以来销售持续向好,一季度销售回款创历史新高,整体经营稳健。

  据2021年一季报显示,蓝光发展实现净利润5.61亿元,同比增长9.14%;实现营业收入68.54亿元,同比增长29.03%;公司总资产2664.43亿元,同比增长25.72%。

  此外,蓝光发展称嘉宝股权交割已经顺利完成,并将对公司财务指标产生正面影响。作为上市公司,蓝光发展会按照监管要求及时公告需披露的相关信息。

  《小债看市》注意到,截至目前蓝光发展下属全资子公司已将其持有的蓝光嘉宝服务64.62%股份过户至碧桂园物业香港名下,相关股份交割手续已经办理完毕,交易对价高达48.47亿元。

  今年以来,蓝光发展出售物业公司自救、撤出上海总部传闻、大幅裁员等负面消息频出,背后是其下滑的业绩和高企的债务。

  据官网介绍,蓝光发展成立于1990年,2015年在上交所重组上市,主营房地产开发和医药制造业务。

  2019年,蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务在港交所主板挂牌上市,构筑起“A+H股”双资本平台。

  近日,蓝光集团与蓝光发展实际控制人杨铿签订了《股份转让协议》,蓝光集团拟通过协议转让方式,受让杨铿所持有1.78亿股公司股份,约占公司股份总数的5.87%。本次股权调整前,蓝光发展由蓝光集团持有46.86%,杨铿直接持有11.45%;调整后蓝光集团的持股比例上升至52.73%,从相对控股变为绝对控股;而杨铿转让的股份已超过其所持股份的50%,直接持股比例下降至5.58%。

  2020年,蓝光发展房地产业务实现销售金额约1035亿元,同比增长2%;实现销售面积约1205万平方米,同比增长10%,值得注意的是销售权益比降至70%以下。

  据克而瑞数据显示,2020年蓝光发展以926.7亿操盘金额位居第39位,同比后退6位;以1073.1万平方米操盘面积位居第22位。

  近年来,在“快周转”经营策略下,凭借较强的区域优势和分散的城市布局,蓝光发展销售规模快速增长,利润水平大幅提升。

  但是,2020年蓝光发展业绩出现下滑,实现营业总收入429.57亿元,同比增长9.6%;实现归母净利润33.02亿元,同比下降4.53%。

  值得注意的是,这是2016年以来蓝光发展首次出现业绩下滑,其2018和2019年净利增速分别高达62.91%和55.53%。

  盈利能力下滑的同时,蓝光发展的经营获现能力也出现恶化,2020年由于拿地和开发支出增加,其经营性现金流净额大幅流出61.27亿元。

  截至2020年末,蓝光发展总资产2582.64亿元,总负债2118.68亿元,净资产463.96亿元,资产负债率82.04%。

  近年来,蓝光发展的财务杠杆水平一直处在80%以上高位,如果加上永续债其负债水平和财务杠杆将更高。

  从房企融资新规“三道红线”看,蓝光发展净负债率88.5%,剔除预收款后的资产负债率为73.03%,现金短债比为1.06,踩中一道红线归为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%。

  《小债看市》分析负债结构发现,蓝光发展主要以流动负债为主,占总负债的78%。

  截至2020年末,蓝光发展流动负债有1667.87亿元,主要为一年内到期非流动负债,其短期负债合计279.76亿元。

  相较于短债压力,蓝光发展流动性一般,其账上货币资金有297.43亿元,其中受限资金有8.5亿,刚好可以覆盖短债。

  在备用资金方面,截至2020年末,蓝光发展银行授信总额为1207.4亿元,未使用授信额度为884.32亿元,具备一定的财务弹性。

  在负债方面,蓝光发展还有450.81亿元非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债合计428.59亿元。

  整体来看,蓝光发展刚性负债有768.21亿元,同比大增27%,ag九游会j9,主要以长期有息负债为主,带息债务比为36%。

  可以看出,蓝光发展有息负债增速明显高于营收增速,债务压力巨大且融资成本也明显高于同体量房企,2016年-2020年其融资成本分别为9.06%、7.19%、7.54%、8.65%和8.2%。ag九游会j9

  另外,值得注意的是,蓝光发展少数股权权益比和损益比相差较大,存在“明股实债”嫌疑。

  2020年,蓝光发展的少数股权权益由199.07亿激增至278.64亿元,占比由51%增长至60%;而少数股东损益却从7亿降至3.74亿,占比从17%降至10%,估算其明股实债规模超200亿。

  在偿债资金方面,蓝光发展主要依赖于外部融资,以银行借款为主。其融资渠道较为多元,除了发债和借款,还通过租赁融资、应收账款、定增、股权质押和信托等方式融资。

  从比例上看,蓝光发展银行借款、债券和非标债务融资占比分别为39.96%、31.86%以及28.18%,可以看出其非标债务占比较大。

  截至2021年4月,蓝光控股已质押8.85亿股蓝光发展股票,股权质押率为62.21%,可以看出质押率较高。

  在资产质量方面,2017年以后蓝光发展的存货规模上升很快且数额庞大,主要为在建开发项目,截至2021年一季末高达1771.08亿元,存货周转率有所下降。

  另外,截至2020年末蓝光发展受限资产为574.07亿元,是净资产的1.24倍,主要为受限存货,对资产流动性产生不利影响。

  从土储上看,2020年蓝光发展新增房地产项目60个,新增项目总建筑面积约962万平方米,计容建筑面积约716万平方米,可以看出其拿地面积低于销售面积。

  与蓝光发展目前的销售和开工情况相比,其土地储备规模略显不足,未来新增土地储备需求或进一步加大资本支出压力。

  资金和偿债压力下,2020年蓝光发展开始卖子求生,yi将旗下迪康药业100%股份作价9亿元转让。

  总得来看,2020年蓝光发展业绩下滑,经营获现能力恶化;有息负债不断攀升,融资成本高企;此外还存在大量“明股实债”嫌疑。

  1990年,杨铿从国企辞职下海,以生产汽车配件起步,后通过做电子电器市场进入房地产行业,创立了蓝光的前身“成都兰光房屋开发公司”。

  2008年,蓝光谋求上市,豪掷3.3亿元拿下壳股迪康药业29.9%的股权,却在七年后才成功登陆资本市场。

  起步于成都的蓝光,后来坚持“区域集中-西部领先-全国拓展”的发展战略,在保持成都本土竞争优势的同时,自2009年开始正式启动全国化布局,于当年进入昆明、重庆、自贡等城市。

  2017年,杨铿提出冲刺千亿销售额的计划,想要以规模换取更大的市场及财务空间。凭借较强的区域优势以及契合市场需求的产品定位,蓝光房地产销售面积及销售金额持续保持增长。

  2016年,蓝光销售额从183.7亿元上升到339.1亿元,随着在全国范围的推进,2017和2018年其销售金额快速增长至582亿元、855.39亿元,近三年复合增长率为68.48%。

  2019年,蓝光发展以1079.8亿元的销售金额排名第33位,正式跨入“千亿俱乐部”行列。

  同时,杨铿的个人财富不断上涨,他获2019福布斯全球亿万富豪榜第2057名,2019福布斯中国400富豪榜第296位。

  值得注意的是,在蓝光销售面积和销售金额大幅增长的同时,反映实际销售额的权益销售金额却在下滑,2019年权益销售金额为768.4亿元。

  近年来,杨铿还在大力推进多元化发展战略,成立文旅集团,推出“水果侠”主题世界IP,但文旅项目难赚钱是业界共识。

  2020年4月,蓝光曾经的“二把手”张巧龙、副总裁王万峰双双辞任非执行董事;四个月后人力“一把手”孟宏伟也提出了离职。

  而蓝光人事变动频繁的根本原因,是其开启了“二代接班”模式,核心团队的频繁离职,给蓝光的经营战略执行和落地,带来了不小的阻碍。